2017年蘇州樓市“金九銀十”已經(jīng)落幕，在這個(gè)新建商品房和二手房成交量相比前幾年同期下降不少，房地產(chǎn)去投資化趨勢(shì)愈加明顯。想購(gòu)房的市民觀望情緒也越來(lái)越濃。這個(gè)冬天，是出手的好時(shí)機(jī)嗎?

面對(duì)購(gòu)房者的躊躇，業(yè)界人士指出，我們不應(yīng)該僅僅看到成交量的“成色不足”，而是應(yīng)該從量、價(jià)、土拍和政策調(diào)控的整體背景下來(lái)審視蘇州今年的“金九銀十”。為此，蘇報(bào)特別盤(pán)點(diǎn)了這兩個(gè)月來(lái)樓市的一些“大事記”，幫助購(gòu)房者理清思路，看清今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

土拍：三場(chǎng)成功出讓18宗土地

2017年的“金九銀十”，蘇州土地市場(chǎng)共經(jīng)歷了三場(chǎng)土拍，成功出讓18宗土地，最高樓面價(jià)為24100元/㎡，為蘇地2017-WG-32號(hào)地工業(yè)園區(qū)唯澄路北、亭宜街西地塊，被中海競(jìng)得。最高溢價(jià)率為47.61%，是蘇地2017-WG-27號(hào)相城區(qū)陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)順賢路東、湘洲路南，被九龍倉(cāng)競(jìng)得。

三場(chǎng)土拍涉及姑蘇區(qū)2宗、吳中區(qū)2宗、相城區(qū)3宗、高新區(qū)1宗，園區(qū)7宗。姑蘇區(qū)最高樓面價(jià)為21800元/㎡，地塊位于姑蘇區(qū)城北西路南、虎金路西。吳中區(qū)最高樓面價(jià)為26901元/㎡，地塊位于吳中區(qū)迎春南路東側(cè)、吳中東路南側(cè)。相城區(qū)最高樓面價(jià)15932元/㎡，地塊位于相城區(qū)黃橋街道華元路北、旺湖路東。高新區(qū)最高樓面價(jià)為9142元/㎡，地塊位于高新區(qū)通安鎮(zhèn)真山路南、規(guī)劃區(qū)間路東。園區(qū)最高樓面為24105元/㎡，地塊位于工業(yè)園區(qū)唯澄路北、亭宜街西。

從三場(chǎng)土拍中可以看出，溢價(jià)率趨于緩和、樓面價(jià)有所回落。從參拍房企來(lái)看，眾多房企爭(zhēng)相競(jìng)逐，蓄勢(shì)待發(fā)，表明了對(duì)蘇州房地市場(chǎng)發(fā)展的信心。在政府地價(jià)調(diào)控偏緊的大背景下，房企雖不減拿地?zé)崆椋膊环硇浴@區(qū)土拍向來(lái)都是焦點(diǎn)所在，中海35.5億元再落子湖東體育公園，也說(shuō)明了對(duì)體育公園未來(lái)發(fā)展的看好。接著在10月23日的土拍中，中海又大獲全勝連拿青劍湖三塊地，先天性自然風(fēng)光卓越，后天性商業(yè)配套逐漸完善，隨著中海的強(qiáng)勢(shì)入駐，青劍湖這個(gè)園區(qū)的價(jià)格“洼地”也將被填平。

利率：“保剛需”態(tài)勢(shì)明顯

調(diào)控政策持續(xù)收緊，買(mǎi)房門(mén)檻不斷提高，房貸利率的上調(diào)在今年也似乎成了常態(tài)。進(jìn)入10月，在不少銀行信貸額度吃緊、甚至已沒(méi)有額度可用的背景下，房貸利率調(diào)整悄然出現(xiàn)分化。“房貸利率水平的分化體現(xiàn)了保剛需的取向。”業(yè)內(nèi)人士表示，從目前首套房和二套房貸款利率來(lái)看，首套房貸款利率上浮多在5%-10%，但二套房貸款利率上浮比例則達(dá)10%-30%。根據(jù)房天下最新數(shù)據(jù)截至目前，蘇州各大銀行的房貸利率截至11月7日?qǐng)?zhí)行情況如下：

工商銀行：上浮15%

工商銀行針對(duì)首套首貸和二套房，利率均上浮15%，放款時(shí)間在一個(gè)月左右。

農(nóng)業(yè)銀行：首套首貸利率上浮10%，二套上浮25%

農(nóng)業(yè)銀行目前首套首貸利率在基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮10%，二套上浮25%，但放款時(shí)間不能保證。。

中國(guó)銀行：首套首貸上浮10%，二套最多上浮20%

中國(guó)銀行對(duì)首套首貸的上浮標(biāo)準(zhǔn)不算高，為10%。針對(duì)二套房，要根據(jù)貸款是否結(jié)清來(lái)決定具體情況，貸款已結(jié)清的，上浮10%，未結(jié)清的則上浮20%。放款時(shí)間則根據(jù)貸款者的不同信用等級(jí)等情況而分為1至2個(gè)月不等。

交通銀行：首套首貸上浮10%，二套最多上浮20%

跟中國(guó)銀行的情況類(lèi)似，但放款時(shí)間比中國(guó)銀行要稍短一些，為1至2個(gè)月不等。

民生銀行：二套房額度緊張利率上浮30%

而民生銀行目前額度則表示比較難申吃緊請(qǐng)，首房首貸利率較高，較基準(zhǔn)利率上浮20%，額度、周期都很難保證，而二套房的利率至少上浮30%。

興業(yè)銀行：停貸

興業(yè)銀行目前已經(jīng)停止了辦理房貸業(yè)務(wù)。

另外，浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行都有不同程度的上漲。但以上房貸利率執(zhí)行情況僅為參考數(shù)據(jù)，具體放款情況，銀行還要綜合考慮購(gòu)房者的信用等級(jí)等因素。

成交：量跌價(jià)穩(wěn)，九月十月房?jī)r(jià)變化不大

從房天下統(tǒng)計(jì)的數(shù)字來(lái)看，今年“金九銀十”的成交數(shù)據(jù)，相對(duì)往年明顯“成色不足”。今年“金九”，蘇州新建商品房總成交量為9181套，其中住宅為6028套。而去年9月，新建商品房總成交量為17047套，其中住宅為13731套，同比分別下降46.14%和56.10%。二手房方面，今年9月的成交總量為2823套，其中住宅為2521套;去年同期二手房成交總量為9546套，住宅為8943套，分別同比下降七成以上。進(jìn)入“銀十”，蘇州樓市依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。新建商品住宅成交5693套，相對(duì)于去年10月的5866套微跌2.95%;二手房住宅成交2211套，相對(duì)于去年10月的4862套下跌54.52%。

在價(jià)格方面，今年蘇州商品房成交均價(jià)在“一字頭”和“二字頭”之間反復(fù)波動(dòng)。今年 1月至2月小幅上漲，均價(jià)由最初的19835元/平方米增加到21110元/平方米，隨后開(kāi)始波動(dòng)下跌，3月至4月期間價(jià)格遭遇“滑鐵盧”，下跌近2000元/平方米。最終上半年以均價(jià)18249元/平方米的成績(jī)收官，為6個(gè)月以來(lái)商品房最低均價(jià)。7月，蘇州商品房均價(jià)18391元/平方米，幾乎與6月持平，僅微漲142元/平方米。相較于4-7月，8月漲勢(shì)較大，均價(jià)19714元/平方米，漲了近1300元/平方米。

根據(jù)克爾瑞蘇州的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年“金九銀十”，蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))商品住宅的成交均價(jià)為21165元/㎡，去年同期的價(jià)格為21538元/㎡，價(jià)格微跌1.7%。總體而言，蘇州商品房和二手房在9月和10月兩個(gè)月內(nèi)變化不大，價(jià)格以“穩(wěn)”字為主;成交量則由于政策調(diào)控偏緊、房貸利率上升等因素有所下降。