又到了歲末年初之際，預(yù)測(cè)新一年房?jī)r(jià)走勢(shì)已然變成了一項(xiàng)保留節(jié)目。回首2016年，從年初全國(guó)范圍的“降首付”、去庫(kù)存，到“樓十條”、土拍限價(jià)、“蘇十五條”，再到國(guó)慶開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)監(jiān)管調(diào)控出臺(tái)，去年，蘇州樓市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)瘋漲、買(mǎi)房靠搶到后來(lái)的房?jī)r(jià)滯漲，成交斷崖式下滑的冰火兩重天的階段。新政調(diào)控下，市場(chǎng)回歸理性，購(gòu)房者心態(tài)也回歸平靜，樓市似乎又回歸到了常態(tài)。然而，對(duì)于新一年樓市的走向，依然牽動(dòng)著過(guò)去一年已經(jīng)買(mǎi)房或是還沒(méi)買(mǎi)房的人，畢竟，買(mǎi)了房的，會(huì)擔(dān)心房子會(huì)不會(huì)貶值;還沒(méi)買(mǎi)房的，則會(huì)考慮什么時(shí)候該出手才最合適。
近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，隨后召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也明確指出“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此，無(wú)論是從當(dāng)下行業(yè)及市場(chǎng)變化的階段特征把握，還是從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)著眼，新一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)都是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，最近開(kāi)盤(pán)價(jià)很接地氣
在蘇州買(mǎi)一套房要平均要花費(fèi)多少錢(qián)?近期某研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)2017展望》報(bào)告，給出了一份寧蘇錫三地買(mǎi)房平均花費(fèi)，報(bào)告給出答案是：南京207萬(wàn)、蘇州213萬(wàn)、無(wú)錫116萬(wàn)。
不管這份報(bào)告所給出的答案是否準(zhǔn)確，但有一點(diǎn)可以肯定，如今想在蘇州買(mǎi)一套房，確實(shí)不便宜，均價(jià)兩萬(wàn)以下的房源并不多見(jiàn)，而隨著之前地王項(xiàng)目的入市，蘇州的新房均價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步上升。
值得一提的是，受限購(gòu)限貸等政策調(diào)控影響，蘇州的成交量此前一度降至冰點(diǎn)，而全年成交量也只有110379套，同比前年下跌6.93%;其中住宅成交79922套，成交面積10126623.41平方米，成交量同比前年下跌了19.06%。不過(guò)，近期樓市卻表現(xiàn)的異常平穩(wěn)，甚至有些出彩，尤其是去年11月末至12月，蘇州樓市出現(xiàn)了一波成交連陽(yáng)的行情，究其原因，一方面購(gòu)房者從政策實(shí)施之初的恐慌中走出來(lái)，理想面對(duì)樓市;另一方面，近期蘇城樓盤(pán)呈現(xiàn)集中供應(yīng)的一個(gè)小高峰，而入市房源的開(kāi)盤(pán)價(jià)格卻非常接地氣。開(kāi)發(fā)商愿意放低姿態(tài)，購(gòu)房者自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)，由此掀起了一波樓市小
高潮。
此外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市經(jīng)歷長(zhǎng)周期調(diào)控后，成交量的下滑最終將作用到價(jià)格，供需博弈的僵持局面一旦被打破，二手房將率先出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，此后可能會(huì)先影響到城市周邊的新房項(xiàng)目。而今，二手市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格彈性加大的信號(hào)，甚至有不少房東主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，這也意味著房?jī)r(jià)下行的通道正在打開(kāi)。
量縮價(jià)穩(wěn)或是大概率
過(guò)去的中國(guó)樓市素有“3年小周期”的說(shuō)法，這個(gè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，也就是“經(jīng)濟(jì)下行—政策微調(diào)—房地產(chǎn)反彈—經(jīng)濟(jì)上行—房?jī)r(jià)上漲—調(diào)控趨緊—經(jīng)濟(jì)下行”。
分析歷年樓市與政策的關(guān)系，不難發(fā)現(xiàn)：每次調(diào)控的第二年，往往都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)買(mǎi)房的小高潮。因?yàn)樵谡哒{(diào)控下，市場(chǎng)難免會(huì)有波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)隨之調(diào)整價(jià)格，也會(huì)更注重產(chǎn)品，這對(duì)真正想要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。不過(guò)，這樣的一個(gè)規(guī)律，對(duì)于今年的蘇州樓市來(lái)說(shuō)，未必適用。
此前，中指院將各城市2011年-2016年11月人均商品住宅成交量加上2010年六次人口普查的人均住房建筑面積，用來(lái)衡量各城市人均住房擁有量。結(jié)果顯示，寧蘇錫等15個(gè)二線城市人均住房建筑面積均超過(guò)40平方米，其中蘇州和無(wú)錫人均住房建筑面積直逼50平方米。
顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)“黃金十年”的快速發(fā)展，大部分城市早已告別住房短缺時(shí)代，未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間相對(duì)有限，尤其在政策收緊周期，對(duì)于多套房的限制將顯著影響市場(chǎng)增量空間。
業(yè)內(nèi)人士表示，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，政策環(huán)境決定了2017年以剛需、首改為主的自住需求會(huì)是市場(chǎng)主流，但從2016年土地市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，過(guò)高的土地價(jià)格使得未來(lái)項(xiàng)目豪宅化的情況會(huì)非常嚴(yán)重，“2017年也許會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)不匹配的情況，剛需房源相對(duì)不足，而高端產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩。同時(shí),我們應(yīng)看到，前兩年過(guò)熱的市場(chǎng)已使得未來(lái)幾年的購(gòu)買(mǎi)力透支了，因此今年蘇州樓市走勢(shì)大概率事件是量縮價(jià)穩(wěn)，業(yè)內(nèi)人士建議，在這樣一個(gè)特殊時(shí)期，確保安全、防控風(fēng)險(xiǎn)是最重要的原則。
