高杠桿加劇房地產業風險
去年同期僅有萬科一家銷售額超千億元。2016年上市房企半年報顯示，又有恒大、碧桂園、保利、綠地4家房企銷售額超千億元。但“大好形勢”卻令業界擔憂，利潤增長僅是業績漲幅的“零頭”。“千億級”房企“輩出”，昭示出中國房地產市場發生什么變化?呈現怎樣的趨勢?
新華社電
市場火爆銷售額激增，
上半年5家房企
榮登“千億榜”
國家統計局最新發布的數據顯示，1-7月份，全國商品住宅銷售面積增長26.7%，住宅銷售額增長41.2%。
易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，今年上半年，在全國商品住宅銷售“高歌猛進”的帶動下，多家上市房企的銷售業績突破歷史高點。
其中，萬科、恒大、碧桂園、綠地和保利的中報顯示，同比銷售金額分別實現1901億元、1417.8億元、1250.7億元、1108億元和1106.25億元，同比分別增長73.9%、59.8%、129.6%、48.4%和41.9%。
得益于上半年良好的銷售情況，恒大和碧桂園分別在近期將2016年度的國內合同銷售目標上調。恒大在已完成年度目標超過70%的基礎上，將今年的銷售目標上調到3000億元;碧桂園也將銷售目標從1680億元上調至2200億元，上調幅度高達31%。
中原地產分析認為，包括上述5家及萬達、中海歷年全年實現銷售千億級的房企，前10個月就將全面完成年度任務。根據上半年業績，“準千億級”的融創中國和華潤也將銷售目標調高至千億元以上。全年“千億級俱樂部”將歷史性地增至9家。同時，2016年將成就標桿房企歷史最高銷售額。
業績大漲利潤下降，拍地成本高企是“罪魁”
值得注意的是，雖然銷售額大幅增長，但以千億級房企為代表的上市房企利潤卻不盡如人意。銷售額實現近2000億元的萬科，歸屬于上市公司股東的凈利潤僅53.5億元;保利地產和綠地控股的凈利潤均不足50億元。
兩家廣東的千億房企均出現毛利率和凈利率指標下滑態勢。碧桂園上半年的毛利率同比下降2.2個百分點，核心凈利率同比下降1.7%。恒大上半年股東毛利率下降0.1%，核心業務利潤率更是由13.1%降至8.9%。
還有幾家“準千億級”上市房企的盈利情況也十分堪憂。宣稱今年將躋身“千億陣營”的融創中國，上半年凈利潤約為1.03億元，同比減少91.8%，股東凈利潤約為0.73億元，同比減少92.3%。
業內人士分析認為，土地價格飆漲、高價地拖累，是房企“業績上漲利潤下降”的重要原因。據中原地產測算，2016年前7月，搶地最積極的20家房企合計拿地花費約6241.75億元，合計建筑面積約9656萬平方米，每平方米平均拿地成本為6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上漲高達51.8%。
“高杠桿”加劇風險，“去產能、去庫存”仍是主旋律
中原地產研究中心認為，上半年房企雖然收獲了歷史上最好業績，但“增收不增利”、負債率高企等風險已顯現。
在高地價效應下，上市房企的負債率高企。根據Wind 資訊統計數據顯示，在上市房企中，超過百億元負債的房企有59家，占比43%;超過300億元負債的房企有32家，占比23.3%。
克而瑞研究中心數據顯示，上半年，千億級房企中，綠地控股資產負債率為88.36%，與去年同期基本持平;萬科A資產負債率為80.6%，同比上漲近3個百分點;碧桂園負債率為78%，較去年末增加了3個百分點;恒大的負債率高達81.79%，保利的負債率也近80%。
同策咨詢數據也顯示，今年目標“千億級”的融創中國，1-8月土地支出超過580億元，成了房地產市場的拿地冠軍，而上半年的銷售業績僅有560億元。其中報也顯示，截至6月30日，融創中國的負債總額高約1279.57億元，凈負債率高約85.1%。融創中國董事長孫宏斌6月底曾公開表示，暫停拿地，因為高企的地價已經對開發商形成了利潤壓力。但融創中國并未“收手”，僅在8月又投入超過300億元的土地款。
像恒大、融創等標桿房企的“入不敷出”，只是今年以來開發商不斷加杠桿拿地的縮影，這無疑將加劇未來市場調整風險。
上市房企為降低融資成本，開始大規模發行公司債。據克而瑞研究中心監測，2015年下半年以來，約有50余家房企發行總額達4607億元公司債。而究其效果，從表面上看優化了企業債務結構，但高杠桿運營模式仍未改變。
另外，記者調查發現，如同鋼鐵、煤炭等行業一樣，房地產市場也存在過剩產能和僵尸企業。如連續三年虧損的上海房企景瑞地產，在虧損持續擴大、負債率高居100%以上的背景下，仍然采取激進策略，上半年仍斥資55.1億元在全國拿下8幅地塊。中報顯示，景瑞的虧損額同比擴大近42%。
長江證券的研究報告也顯示，上半年，26家上市房企出現虧損，其中近八成資產低于100億元。
中投證券的數據顯示，上半年，在137家上市房企中，前十名房企銷售金額達9740億元，同比增長54.8%，市場占有率20%。
由此看，房地產市場結構分化仍在延續，中小開發商競爭能力將進一步減弱。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企收購并購將成趨勢，一些不具優勢的中小地產商將在不斷洗牌中出局。此外，“去杠桿、去產能、去庫存”依然是房地產市場的主旋律。
