房山區法院法官在線上開庭審理一起物業服務合同糾紛案。
導讀
物業公司作為業主居住環境的“管家”，是業主的服務者、守護者。物業管理服務的質量影響著業主生活質量、社會安寧和秩序。而物業公司公共管理義務與物業服務質量、物業持續發展、業主人身及財產利益息息相關。一些物業公司以沒有執法權、不屬于服務范圍等理由怠于管理，導致小區生活環境惡劣、業主利益受損、安全隱患難以杜絕；業主對物業管理權限了解不夠，以物業公司未履行非物業管理義務事由拖欠物業費，影響小區整體管理。北京市房山區人民法院通過梳理三起典型案例，結合民法典以案釋法，針對物業公司的公共管理義務進行解析并作出法律方面的提示。
物業安全保障義務應充足有效
張先生驅車前往房山區朋友家做客，并將車停在地下車庫。當晚9時許，張先生獲悉自己的車占用了小區業主的車位，就到地下停車庫挪車。因對小區地下停車庫地形不熟悉，張先生在尋找地庫出口過程中，一腳踏空墜入6米深的通風井中，導致腰椎、肋骨骨折。張先生認為，地下停車庫到地面門口存在深達6米的豎井，卻沒有任何防護措施，物業公司作為管理人，明知存在重大安全隱患，卻沒有采取安全有效的防護措施；同時，偌大的地下停車庫內見不到管理人員，致使找不到可以問路的人，自己費盡工夫找到通往地面的路，沒想到卻是一條“斷頭路”。因此，物業公司應承擔全部責任。
物業公司則辯稱，不同意張先生的訴訟請求。首先，張先生是成年人，有足夠清晰的意識可以分辨出通往小區的門；其次，張先生在道路不通的情況下，未按照車庫指示標識行走，且強行打開了長期封閉的木門，致使自己摔傷。因此，張先生應承擔主要責任。
法院經審理認為，賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應該承擔侵權責任。本案中，張先生受傷的地點為物業公司管理的地下車庫，且跌入的通風井屬于公共設施，屬于物業公司的管理范疇。通風井外雖有一扇木門隔離，但沒有其他防護措施，致張先生打開木門后跌入通風井。物業公司稱木門用泡沫膠水封閉，張先生系強行打開木門；而按照常理，保障門無法打開的有力措施是上鎖，而非打膠。由此，物業公司對具有重大安全隱患的設施未采取充足的安全保障措施，未盡到應盡的安全保障義務，對于張先生的受傷應當承擔賠償責任。
同時，木門上貼有“此門封閉、禁止打開”的提示語，作為完全民事行為能力人，張先生應當知曉此處不能通行，卻仍將門打開，導致自身受傷，張先生本人也存在過錯。
物業公司在庭審中稱張先生事發時飲酒，但未提交證據證明，法院不予采納；對于具有重大安全隱患的公共設施，所面對的對象是不特定的，管理人采取的措施不應僅是保障意識清醒未飲酒之人，而應采取充足有效的保障措施，杜絕發生安全隱患的可能。綜合上述情況，法院酌情認定由物業公司對張先生的合理損失承擔80%的賠償責任，張先生自行承擔20%的賠償責任。
最終，法院判決物業公司賠償張先生合理損失3萬余元。
■法官講法典
根據民法典的規定，公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。經營場所、公共場所的管理人依據法律法規規定的標準、同行業標準的注意義務對場所進行專業管理，充分保護廣大群眾的人身和財產安全。
作為公共場所的物業管理機構，應當對場所環境和設施設備進行安全評估，進行不定時、全方位維護和管理，尤其面向未成年人等特殊群體的場所，應以更高標準進行安全保障，防止事故發生。同時，成年人應作出與辨識能力、智力能力相對應的行為，在公共場所活動中加強安全意識，切莫因疏忽大意造成事故發生。
法定義務不能以合同約定免除
詹先生購買了一輛轎車，并投保了機動車保險及商業車損險。一天，詹先生將車輛停放在某小區自行車車棚北側空位上。晚10時，自行車車棚失火，將詹先生的機動車引燃，導致車輛完全毀損。消防部門認定，車輛被燒毀原因為自行車車棚的外界火源導致。因自行車車棚內存放椅子、床墊等易燃物，存在安全隱患，物業公司疏于管理，導致車棚起火并燒毀涉案車輛。雖經保險理賠，但尚有部分損失2萬余元無法完全彌補，詹先生認為，損失應由物業公司賠償。
物業公司則認為，小區自行車車棚確實發生起火事件，如果存在管理上的失誤，合理部分其同意賠償。但根據物業服務合同的約定，車輛應停放在車位里，未停放在車位而造成剮蹭、毀損的，自行承擔責任。詹先生的車輛所停放位置并非正常的停車位，自身也應有注意義務，應當自行承擔損失。
法院經審理認為，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。根據查明的事實，物業公司作為小區的物業管理企業，對小區內的公共區域負有安全管理的義務。從現場照片中可看出，小區的車棚內存放有椅子、床墊等易燃物，存在安全隱患，物業公司未盡到相應的安全防范義務，導致車棚起火并燒毀涉案車輛，故對車輛的所有人詹先生造成的合理經濟損失應當承擔賠償責任。
就物業公司辯稱詹先生車輛所停放位置并非正常的停車位，自身也應有注意義務的主張，法院認為，失火事件并非在詹先生的可預見范圍之內，詹先生停車的行為與火災事故之間不存在必然的聯系，故對物業公司的該主張法院不予采納。
最終，法院判決物業公司賠償詹先生合理損失2萬余元。
■法官講法典
根據民法典的規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。對侵害共有部分或公共空間，虐待家庭成員，賭博，傳播違法信息，擾亂公共秩序、制造影響他人正常生活休息的噪音，造成光污染、安全隱患等違法行為，物業公司有義務進行制止，不能以自己沒有執法權、沒有管理權不予理會。物業公司對違法行為的制止、報告義務屬于法定義務，不能在物業服務合同中約定免除，即使合同約定排除該項義務或者減少相關義務內容的條款也應屬無效。
同時，物業公司的管理義務屬于約定管理權限，不同于行政機關的執法權，具有一定的權利限制。因此，物業公司可以采取合理措施進行管理，通過物業服務合同、公示欄、廣播、標語等方式宣傳法律法規、制度、責任，履行告知義務，使業主有心理預期。對發生違法行為的，物業公司及時通過勸告、阻攔、批評、教育等方式制止；當遇到無法制止或可能激化矛盾的違法行為，及時向相關行政機關報告，并履行必要的協助義務。因物業公司未全面盡到該義務導致業主人身、財產受損的，則物業公司將面臨退還物業費甚至賠償損失的責任。
不得以停水停電等方式催交物業費
物業公司以業主未交供暖費為由，拒絕向業主提供生活用水。業主王先生將物業公司訴至法院認為，他與物業公司于2015年簽訂前期物業服務合同后，一直按照合同約定履行繳費義務，現在物業公司以未查詢到暖氣費交納記錄為由限制供水，給自己日常生活帶來困擾，要求物業公司繼續履行前期物業服務合同條款，取消購水限制，保證生活用水需求。
物業公司辯稱，按照約定，王先生應當按時交納費用，但王先生未交納；同時公司不存在對小區業主限制購水情形。公司從自來水公司購水，業主一次購水不超過20噸。現在王先生的水表里有上百噸水，至少夠用一年，如果水表里低于兩噸水，公司可以正常售水。
法院經審理認為，王先生與物業公司訂立的物業服務合同合法有效。有效成立的合同對締約雙方具有法律約束力，雙方均應全面適當履行。本案中，根據雙方提交的證據可以證實物業公司存在對小區業主限制購水的事實，該限購行為違反法律規定，應予糾正。即使小區業主存在拖欠物業費和供暖費的行為，物業公司亦應通過正當途徑解決，限制購水不構成對拖欠規費的抗辯。故王先生要求取消購水限制、保障正常生活飲用水需求的訴訟請求合法正當，法院予以支持。
最終，物業公司按照國家規定向王先生出售生活飲用水。
■法官講法典
根據民法典的規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。該規定屬于禁止性規定。雖然交納物業費為業主的義務，但水、電是居民基本生活所必需，不管物業合同中是否有約定，物業公司都不得采取影響居民基本生活的措施進行催交物業費或進行其他管理。如果物業公司超越管理職權，濫用停水、停電措施造成業主損害，則應當根據過錯程度承擔侵權損害賠償責任。
在業主違反約定逾期不支付物業費的情況下，物業公司可以通過催告業主在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，可以提起訴訟或者申請仲裁等方式主張權利。
■法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第九百三十七條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。
物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
第九百四十五條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。
業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。
第一千一百九十八條 賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。
因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。
