《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：房屋租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。該條規(guī)定新增了承租人的優(yōu)先承租權(quán)，是對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)。但是，《民法典》實(shí)施之前已經(jīng)履行完畢的租賃合同，承租人是否有權(quán)行使優(yōu)先承租權(quán)呢?一審法院以《民法典》實(shí)施前租賃期限已經(jīng)屆滿，判決承租人崔某交還房屋并支付占有使用費(fèi)。近日，連云港市中級(jí)人民法院二審審結(jié)這起房屋租賃案件，依法維持了一審法院的判決。

　　基本案情

　　2015年10月22日，何某將自購房屋出租給崔某經(jīng)營飯店，約定租期為五年，至2020年10月21日結(jié)束，雙方約定了租金等其他事項(xiàng)，但未對(duì)崔某享有優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行約定。因崔某承租期間，其經(jīng)營的飯店生意火爆，至租期屆滿之前，崔某向何某提出要求續(xù)租，但何某不同意繼續(xù)續(xù)租給崔某，遂與案外人商談重新出租一事。崔某遂繼續(xù)占用涉案房屋，何某與崔某協(xié)商未果，起訴至法院。

　　法院判決

　　一審法院認(rèn)為何某與崔某簽訂的租賃合同中未約定崔某有優(yōu)先承租權(quán)，何某在合同到期后將房屋另行出租給案外人并不違反合同約定，遂對(duì)崔某提出的其享有優(yōu)先承租權(quán)的抗辯不予支持，判決崔某交還房屋并支付占有使用費(fèi)。崔某不服，提起上訴。二審法院依法維持了該判決。

　　法官說法

　　優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)立，系《民法典》的一大亮點(diǎn)，但租賃期限在《民法典》實(shí)施前、后到期，將直接影響承租人能否行使優(yōu)先承租權(quán)。

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二十一條即對(duì)該情況進(jìn)行了規(guī)定：當(dāng)租賃期限在《民法典》實(shí)施(即2021年1月1日)之前屆滿的，承租人在沒有特殊約定的情況下，不享有優(yōu)先承租權(quán)。當(dāng)租賃期限在《民法典》實(shí)施(即2021年1月1日)之后屆滿的，承租人即使沒有特殊約定，也可以依法在同等條件下優(yōu)先承租租賃房屋。

　　法官提醒，當(dāng)承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的情況下，其也應(yīng)采取合理的方式通知出租人。如果出租人未以合理方式通知承租人，或者未給予承租人合理期限以決定是否繼續(xù)承租，直接與第三人簽訂租賃合同，侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，承租人因此向出租人主張賠償其遭受損失的，可以獲得支持，但對(duì)承租人因此要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的租賃合同無效的，一般不應(yīng)予以支持，除非承租人可以證明出租人與第三人之間存在惡意串通的情形。