奉超 / 圓桌觀察員

　　1月3日上午11時，蘇州開放再出發3000人大會現場，一張“產業用地供應圖”全球首發。在這張“地”圖里，蘇州總共68.8平方公里的可供產業用地，一一明列，一一點對點落地;

　　同一天，蘇州城區西北角。距離“產業供地”發布現場僅19公里的黃橋街道，以“異地置換”方式“變”出來的1平方公里產業供地，正在緊鑼密鼓地進行規劃，其中0.4平方公里的產業用地(規劃高層廠房)，平均容積率由之前的不足0.5，提升至2.5。

　　黃橋的“1平方公里”，正是蘇州“68.8平方公里”產業供地里的一個點。

　　“只要是符合蘇州未來發展定位的產業，我們一律歡迎，用地一律保證，要多少地有多少地，要多少空間有多少空間!”

　　蘇州說到做到。

　　與“68.8平方公里”同步首發的，還有一個“100萬畝”——這是一條正在劃定的工業用地保障線，蘇州的工業和研發用地面積將以此為“底線”。

　　兩個數字，一脈相承又相輔相承。因為68.8平方公里的產業供地規模，在全國萬億級城市中實屬罕見，蘇州被外界寄予了更多的想象。

　　大力度保障土地要素供應，強調的是什么?一條“底線”，除了要保障工業和生產性研發用地，還要守住什么?在沒有任何新增用地的條件下，優質的產業空間從哪里“變”出來、怎么“多”出來?

　　簡簡單單的數字里，其實藏了不少故事。

　　蘇州還有地嗎

　　單單看建筑的外立面，位于蘇州高新區鹿山路58號的NGK(蘇州)環保陶瓷有限公司就能讓人過目不忘。企業從生產、研發、銷售到行政辦公，就一棟樓。上個月，這家企業占地108畝的二期工廠剛剛投產，預計年銷售額20億元，畝均稅收將超100萬元。

　　與NGK相比，相城區的“福耀玻璃蘇州公司”塊頭更大、也更典型。項目占地面積470.5畝，建成后將成為我國汽車玻璃最大的單體工廠，并成為集設計、研發和生產為一體的福耀集團華東區功能性總部。這樣一個行業巨無霸，從項目簽約到落地，僅用了5個月不到的時間。

　　“就工業用地而言，蘇州家底豐厚。” 對于外界普遍關注的開發用地，蘇州市自然資源和規劃局權益處處長俞振武言簡意賅，而且幾乎是脫口而出。

　　115萬畝，就是俞振武所說的“蘇州家底”。憑借這一數字，蘇州的工業用地規模，位居全國前列。

　　115萬畝怎么來的?

　　圓桌觀察員了解到，近二十年來，蘇州的工業用地供應大致有三個節點，且總體呈下降趨勢：2000年-2005年大約每年10萬畝，2010年后年均5萬畝左右，近年來維持在每年2萬畝上下;近幾年工業用地供給和退出量基本持平，簡單地說，每年“退多少”就“供多少”。

　　量減“質”升，節地惜地的觀念在蘇州漸入人心。這樣，從大幅擴張進入趨于平衡階段后，蘇州工業用地的總盤子就基本穩定在了115萬畝左右。

　　結合正在編制的2035版國土空間總體規劃，蘇州市委、市政府決定劃出100萬畝(667平方公里)工業和生產性研發用地保障紅線，作為蘇州工業用地的底線，向世界發布。

　　“應該說，產業用地這一目標總量，與蘇州工業用地的實際體量大體相當。”俞振武說。

　　地不少，但“大而不強”

　　產業開發，蘇州不缺地。

　　在規模已經不小的工業用地上，蘇州再劃一條保障底線，又是出于怎樣的考慮?

　　工業和生產性研發用地保障底線，是永久基本農田、生態保護和城市開發邊界三條控制線之外的蘇州“第四條線”。按照工業占GDP比重不低于40%的原則，蘇州劃定的這條工業區塊線，重點要守住制造業用地保障底線。

　　除此之外呢?

　　蘇州工業用地面積夠大，但“利用率”一般，“大而不強”的特征非常明顯，其中最典型的，就是“二八效應”。

　　“二八效應”說的是土地二、八分成現象：在蘇州，產出效益較高的工業用地大約占總量的20%，這20%的用地面積，創造了64%的銷售收入和80%的稅收;反過來也就是說，蘇州80%的工業用地，貢獻的稅收只有20%。

　　“二八”、“八二”分出的巨大落差，頗具戲劇性，卻相當精準。事實上，蘇州工業土地實際利用的“吃緊”，絕非一個“產出效益偏低”。

　　“遠看”規整“近看”散亂，也是蘇州工業用地面臨的一大現實問題。

　　從宏觀尺度看，張家港、常熟、太倉、昆山、吳江五地工業用地面積占全市總量的近75%;國家、省級開發區實際管轄范圍內工業用地占全市總量的64%;沿交通干線呈帶狀分布的特點突出，如沿江三市約42%的工業用地布局在長江沿線。從微觀尺度看，絕大部分鄉鎮有自己的工業集中區，村一級還有大量的產業園區，開發區實際管轄范圍外的鎮村工業集中區內工業用地37.5萬畝，占全市工業用地總規模的32%。

　　100萬畝保障底線，“保”的是工業用地的體量，“推”的是工業用地布局集中、工業產業規模集聚，而根子上要“守”的是，城市的產業空間和高質量發展的堅實載體。

　　“所以，對于蘇州而言，工業用地的關鍵，在于怎么優化。”俞振武說。

　　產業用地，怎么“優”出來

　　“二八效應”的潛臺詞，就是盤存增效。

　　低效產業用地的現狀，與蘇州的目標能級不符，更支撐不了蘇州作為長三角區域中心城市的可持續發展。那么，低效的存量怎么盤活?優質產業的用地空間又如何“多”出來?

　　先來看一本賬。

　　相城區的黃橋街道，是蘇州典型的工業老鎮。經過幾十年的發展，原先的工業模式和開發能力已近極限。新產業的發展要空間，舊的、老的產業要退出。

　　黃橋街道目前行政區域建設用地總面積是11平方公里，其中工業用地約3平方公里，大多為村級工業地塊，呈零散分布，平均容積率低于0.5。根據新的產業用地規劃，黃橋片區(黃橋街道)規劃1平方公里集中產業用地(工業區)，預留1平方公里產業用地。在工業區內，0.4平方公里將集中建設高標準廠房，容積率2.5。容積率由0.5到2.5增了5倍，于是，0.4平方公里的地相應翻5倍，便可一次性“置換”出近2平方公里的鄉鎮零散工業用地。

　　0.4變2.0，不只是一個容積率的倍數運算，更包含著土地存量盤活的節約意識和集約思維。

　　黃橋案例，背靠的是蘇州68.8平方公里產業供地的“大森林”。

　　黃橋街道產業供地初步規劃方案。

　　此次蘇州向全球發布的68.8平方公里可供產業用地，分布于全市45個區塊，重點集中在江蘇省級以上開發區和工業重鎮。其中，可供面積最大的超過4平方公里，位于張家港高鐵新城產業區;即使是轄區面積最小、產業用地資源相對稀缺的姑蘇區，也推出了2個產業片區。從大市層面、全域集中統一推出產業用地，實施差異化產業定位，這在蘇州尚屬首次。

　　“以68.8平方公里為基礎，我們將探索實施‘產業定制地’供應模式，將‘標準地’和不同產業類型項目定制化需求有機結合。”

　　在俞振武看來，所謂產業定制地，無非包含三方面含義：統一的標準化產業用地、親商近商的表達，以及項目規劃上的雙向選擇。企業的用地需求將被充分考慮，項目“先招商后落地”有望轉向“以地招商”。

　　經濟和諧繁榮的一個普遍經驗，就是政府和市場相向發力。言外之意，在政府控制、主導土地資源的情況之下，能夠盡可能地發揮市場的作用。

　　蘇州土地開發強度不算低，但空間資源仍然大有潛力可挖。淘汰落后產能、整理低效用地等方式來盤活存量資源，積極探索點狀供地、混合供地、租讓結合供地、先租后讓供地……蘇州的優質產業供地，正在源源不斷地“變”出來。

　　保障供地，“點”在轉型

　　投資考察線路圖、平臺載體導引圖、產業用地供應圖和投資合作機會圖，組成了一幅完整的蘇州開放創新合作熱力圖。將城市的產業推介“四合一”，這在全國絕無僅有。

　　與此同時，蘇州還提出，在符合規劃的前提下，對項目出讓用地容積率大于1.5的，每增加0.1容積率，建成后可根據產業水平和門類給予不超過出讓價格4%的獎勵，最高不超過出讓地價的40%。

　　一方面精準供地、“以地招商”，另一方面鼓勵新上市、存量工業用地提高容積率，有機更新，蘇州“盤”來的是面對更多優質投資項目時的底氣。

　　全市68.8平方公里產業供地所涉及的45個片區，均明確了主導產業發展方向，主要用于引進先導產業、高新技術產業、創新研發等符合蘇州未來發展定位的產業。

　　“一個地區的‘強’，關鍵在于工業‘強’，而工業真正的‘強’，必須依靠強的企業來支撐帶動。”蘇州市自然資源和規劃局副局長張焱告訴“蘇州圓桌”(微信號ID:suzhouyuanzhuo)，通過先期的規劃建議，樹立宏觀導向，再結合企業合理的用地需求，形成工業片區相對科學完整的產業設計，企業選地的同時，“地”也在選擇企業，雙向互選的目標，是讓更多產業含綠量、產出含金量、科技含新量高的項目，有足夠的空間。

　　眼下，蘇州產業提檔升級正在進入攻堅期。以開放強化有效投入，強化產業項目的土地保障，也將直接帶來全球資源配置功能的提升;而承接層次更高、質量更優、效益更好的國內外企業投資項目，則體現著未來發展的蘇州選擇：歡迎所有與城市競爭力相結合的產業都來蘇州，只要是好項目，愿意來蘇州發展，保證空間“管夠”。

　　一個“好”字，代表了產業方向和高質量發展的目標需求;一個“好”字，保障著城市產業向深度、向高端轉型的精進方向;一個“好”字，更實踐著保持經濟發展后勁、搭建利益共享全球價值鏈的蘇州考量。

　　以開放強化有效投入，強化產業項目的土地保障，也將直接帶來全球資源配置功能的提升。

　　布局集中、產業集聚、用地集約、政策集成。

　　68.8平方公里，亮出了蘇州開放再出發的時代雄心。在這張燃情的“熱力圖”上，更多故事還在后頭。