從7月31日午間開始，一條有關房貸的消息在網上被瘋轉：房貸若在五年內提前還款，將收取違約金。與消息本身相比，市民更為關注的是，這樣的做法會對樓市產生什么樣的影響?

提前還100萬違約金29400元

記者了解到，該政策已從8月1日正式實施。目前，蘇州的中、農、工、建四大行已經執行，其他商業銀行還未跟進實施。

按照公布的信息，違約金是按照“提前還款金額×月利率×6”來收取，大體上提前還10萬元，違約金2940元，提前還100萬元，違約金29400元。

在很多地方的二手房市場，貸款未滿5年、提前還款的現象比較常見的。因為房東通常需要把手上的房屋貸款結清了，才能夠做產權過戶。

選擇將未滿五年的房貸提前還款，往往是幾個原因。

一是房東急于資金周轉。房東或者生意上遇到資金問題急需套現。

二是部分剛需族剛買房時現金不寬裕，但是幾年后手上有一定的積蓄后，希望能夠少付利息，多省錢，于是選擇提前還貸。

三是想在短期內換房的人群。受限貸政策調控影響下，部分買房者如果想在短期內換房，必須要把原有的貸款還清。

四是炒房客，通過快速買賣的方式，加快房子周轉，套取現金。

增加的是二手房的購房成本

提前還貸所涉及的是二手房交易。眾所周知，二手房在交易的過程中，會有一些稅費等交易成本，而這些成本往往都由購房者承擔。違約金新規的執行，賣房人一般都會將交易的成本轉嫁到購買者頭上，因此，違約金這一政策增加的是買房人的購房成本，打擊的是二手房市場交易的積極性。

蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認為，這個政策更大的影響是以后的買房群體。她說：“政策主要針對8月1日后釋放貸款的人群，特別是對急于出手房屋套現的投資屬性購房人群，肯定會有一定影響。同時，這一政策也會影響到部分短期內換房的改善需求人群，房屋的轉手周期將會被拉長。”

夏瑋芬認為，違約金新規雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用：“整體來看，在房住不炒的大前提下，今年多個熱點城市出現限售的要求，來拉長投資轉手的周期，這個政策一定程度上有類似于限售的作用，如果是短期出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉的成本，對今后的短線貸款投資購房行為，預計還是會起到一定的影響。”

今年以來，各地二手房成交活躍，大有趕超一手房之勢。蘇州的二手房市場同樣如此。

數據顯示，今年前7個月，在住宅類房源的成交上，二手房成交套數要高于一手房，在活躍程度上，二手房也比一手房要更為活躍。因此房貸不滿5年還款收取違約金的做法，會讓二手房的成交量和活躍度有所減弱。

新政會誤傷部分剛需族

對提前還貸收取違約金，很明顯是銀行不希望貸款人提前還貸。或許有人會納悶，難道提前收回貸款還不好嗎?銀行為什么不愿意?

仔細分析一下就會明白，銀行是以吸收存款和發放貸款為主的盈利機構，銀行的錢本來就是要貸出去的。如果選擇提前還貸，銀行就得損失不少利息。如果是等額本息貸款，貸款的前幾年正是利息還的比較多的幾年，不提前還貸，銀行就能繼續收息，不要一年時間就能把這筆錢收回來了。提前還100萬收29400元的違約金對于銀行來說，并不算多。銀行寧愿不要這筆違約金也不希望貸款人來提前還貸。

此外，房貸對銀行來說也算是比較優質的資產，雖說提前還貸后銀行還可以把錢再貸出去，但在這期間會增加不少人力、物力和時間成本。

那么銀行對提前還貸者收取違約金，對購房者有哪些影響呢?

首先，對炒房客來說最為不利。炒房客買房不是為了自住，而是等房價上漲之后再賣出去。所以炒房客在房子買入后一般都不會長期持有，但對于用貸款買的房子來說，要賣房就得把貸款先還了。而銀行對提前還貸收取違約金，無疑就會增加炒房客的炒房成本。

其次，對剛需購房者而言，在還房貸上的影響較小，但可能會增加購房成本。如果是已經貸款買了房的剛需，銀行的這一舉動對其影響很小，因為作為剛需購房者，很少在5年之內把貸款還清的，所以只需要正常還貸，就不會被收取違約金。

但對于尚未購房的剛需來說，銀行的這一舉動，就可能會讓其購房成本增加。因為剛需購房者如果要從炒房客手中買房，炒房客就有機會把提前還貸的違約金轉嫁給剛需。

由此可見，銀行對提前還貸的購房者收取違約金，雖然可在一定程度上打擊炒房，但也可能會誤傷剛需購房者。

(蘇報融媒記者 王英)