本報記者鄒強通訊員郭趙艾

蘇州某小區業主委員會根據全體業主投票，向本小區的物業公司發出提前解除物業服務合同的通知。物業公司拒絕撤出并把業委會告到法院。法院審理后判決原告敗訴。日前，該小區業主代表來到法院，代表小區3045戶居民為法官送上一面寫有“為百姓做主，替百姓解難”字樣的錦旗。

物業服務質量堪憂

解聘投票“雙過半”

2015年10月，涉案小區跟A物業公司簽訂《物業服務合同》，約定A公司管理小區的期限是2016年1月1日至2018年12月31日。但是A公司入駐小區后不久，部分業主就怨聲載道，說A公司提供的物業服務無法令人滿意，“最讓人不能忍受的就是，小區里面垃圾成堆也沒人打掃。小廣告貼得滿墻都是，個別安全出口被雜物堵塞，多處公共設施失修，而且地下車庫還

有住人的情況……”

除了居民的吐槽，從考核指標來看，該物業公司的服務水平也確實堪憂。法院調查期間，區住建局作為第三方對原告提供的物業服務進行考核，考核結果為75%不合格，25%剛剛及格，其中考核組意見中多次提到的消防問題，一直沒有解決，服務質量不盡如人意。

去年12月，小區業主委員會組織全體業主進行投票。匯總數據后顯示，半數以上的業主同意提前解除與A公司的物業服務合同，并且同意解除合同的業主房屋面積超過建筑物總面積的一半。據此，去年12月20日，業委會向A公司發出提前解除合同的通知。

A物業公司則認為，自己一直在盡職盡責地為小區服務，并且《物業服務合同》要到今年12月31日才到期。如今，業委會單方面通知提前解除合同，沒有法律依據。所以，A公司來到法院起訴業委會，請求法院判令業委會發出的提前解除合同的通知無效，由該原告繼續履行物業服務合同。

適時加快審理節奏法院抽樣核實居民意見

“法院受理的小區物業糾紛，案件輻射面廣，雙方之間的矛盾往往難以調和，審理起來比較棘手。但是，一個小區的物

業服務水平，對業主生活質量影響巨大，

必須盡快查明事實，解決糾紛。”高新區法院民一庭法官趙建榮的審判團隊接手此案后，迎難而上，在兩個半月內，先后組織了五次聽證、三次開庭，對雙方爭議的焦點問題一一進行查實。

此時，一個意外情況出現了。根據法庭審理規則，被告業委會應當把業主投票的《意見表》交給原告物業公司進行質證。但由于物業和業委會矛盾非常尖銳，甚至多次發生肢體沖突，業委會擔心向原告提交相關《意見表》以后，會泄露大量業主的個人信息，不能排除物業對業主做出不利舉動的可能，因此拒絕交出《意見表》，導致案件審理一度陷入僵局。

眼看天氣漸漸炎熱，如果再這樣拖下去，小區物業服務得不到改善的話，大批群眾的日常生活會受到影響。為此，法官拿出了一個原被告雙方都能接受的方案：由雙方在法庭上抽取一定數量的《意見表》，然后由法官通過電話逐一向相關業主進行核實。

根據備案登記的信息，涉案小區業主共3045戶。原被告雙方一致確認，參加投票的是1761票，同意提前解除合同的是1637票。隨后，雙方總共抽取52張《意見表》。法官通過電話核實，這52名業主都同意提前解除物業服務合同。

法院判決駁回原告的訴訟請求

法院審理后，認定被告提交的業主大會的投票匯總結果真實，總人數過半數的業主同意提前解除與原告A公司的物業服務合同。同時，根據備案登記信息，實際同意解除合同的業主房屋面積也超過了小區建筑物總面積的一半。

為了徹底解決雙方之間的后續糾紛，法官在宣判前，特地約談原告負責人，對其進行法律釋明，建議原告主動撤訴，同時主動從小區撤出，但物業公司拒絕了這一建議。法院隨后作出一審判決，依法駁回原告的訴訟請求。宣判后，雙方均服判息訴。目前被告小區選聘的新物業服務公司已順利入駐，并與A物業順利完成交接，小區業主的生活質量得到了改善。

法官提醒：《中華人民共和國物權法》第七十六條規定：“解聘物業服務企業需經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。”根據上述規定，只要經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會就有權解聘物業服務企業。