近些年，隨著越來越多長租公寓的出現，年輕人有了更多的租房選擇。目前，市場上的長租公寓主要分為集中式和分散式兩種，其中開發商自持的占比越來越高。上個月，全國首個企業自持租賃項目萬科“翡翠書院”啟動預租，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”看似昂貴的租價一下引來熱議。
□蘇報記者余楊
長租公寓有利有弊
當 前房價偏高的狀況讓許多工作不久的年輕人深感無力購房，但年輕人大多不愿降低自己的生活品質，于是，租賃一套小公寓就成了許多白領人群的選擇。
長租公寓大多定位青年群體。與傳統民用出租房相比，長租公寓憑借自身風格文藝、配套齊全、臨近區域中心、交通便利等優勢在年輕人中頗受歡迎。長租公寓，一般都會在自己的范圍內設置屬于自己的社交場所，如咖啡廳、酒吧、餐吧、游泳池等，減少了人們社交的成本。在自己家樓下就可以享受整條街的服務，同時還會成立專屬社群，讓租客都可以互相熟悉，仿若熟人。此外，長租公寓會定期派清潔工上門打掃，并且提供家電維修等各種服務，方便租客。
除了優點，長租公寓也存在著各式各樣的問題。對于工資不穩定的租客而言，租金無疑是大問題。過去房價再怎么走高，人們也不愿租房，很大程度上就是因為租住體驗差、經常被攆來攆去。房間隔音效果差，較高的租金未帶來預期的居住品質是不少租客的顧慮，且長租公寓并非長期租住的優先選擇，若工作或經濟能力有所變動，會盡快選擇搬離。
蘇州市場長租公寓現狀
蘇州其實也早已入駐了多個長租公寓品牌，像貝殼公寓、A+公寓、青年公寓等。記者從我市多家長租公寓了解到，盡管租金價格普遍高于周邊同類型個人房源的出租價格，但好地段的長租公寓仍一房難求。
位于姑蘇區樂橋軌交站附近的某家長租公寓內的房間月租金在1500元-2500元不等，比周邊同戶型普通住宅租金高不了多少，目前僅剩4間空余現房。“離軌交站近，上下班方便，年輕租客較多，生意一直不錯。相隔不遠，也有一家長租公寓，他家也是一樣，房間剛空出來不久就有新租客入住了，基本上都是剛畢業的大學生。”公寓的租客這樣對記者說。
位于葑亭大道的一家長租公寓，甚至還帶有配套的健身房，租客可以選擇按月、按年甚至按十年付費，不過租金比起附近的普通住宅樓來說要貴上一些。一間二三十平方米的房間，根據面積和采光環境不同，租金一個月從1700元到2500元不等，比園區人均租房價格貴了將近1000元。
某房企旗下長租公寓品牌的工作人員告訴記者，雖然該長租公寓在蘇州有多個連鎖店，但各門店運營情況有很大不同，“越靠近區域中心，需求越大，定價越高，租客品質越好。各區之間也有區別，像姑蘇區中心店的生意就比其他區的好。”
需要多根預防風險的弦
根據萬科提供的數據，將地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，“翡翠書院”項目總投入約為160億元，按預租價格來算，凈運營收益回報率不到3%。從租客角度看，即便當下租金偏高，但因十年不漲，中長期看未必不劃算。退一步講，市場交易你情我愿，若真是不劃算，想必也沒幾個人會自動上鉤。
換個角度看，高端租賃住房的出現對市場非但無甚壞處，反倒十分必要。有業內人士分析認為，過去房價再怎么走高，人們仍不愿租房，很大程度上就是因為租住體驗差、經常被攆來攆去。萬科把租賃住宅做得“高大上”，還能長租10年之久，正是提升了供給品質、撬動了租房意愿。這也意味著，近兩年來，過去習慣了“高周轉、賺快錢”的開發商愿意沉下心來做長租、賺慢錢了。
品牌房企愿意做長租公寓，讓人看到了租房也能宜居的希望。
當然，也有人擔心，當前長租公寓的快速擴張有可能推高租價，還會提高個體房東的心理預期，使得租金普漲。其實應該全面看待這樣的心理：一來，居民的收入年年漲，可承受的租金水平也在漲，對居住品質的需求也與日俱增，不少人情愿多花些錢住上好房子。在支付能力提高、市場需求升級的雙重驅動下，租金水漲船高本是正常的市場現象。二來，即便優質供給的入場一時推高了租金，也是階段性、局部性的，從長期來看，供給規模持續擴大之后，租金會逐步回歸合理水平。畢竟租房市場是開放的，租客的選擇多、黏性弱。
房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發展租賃市場，本義在于補上短板、“租購并舉”，絕非為炒作者提供轉場空間。當前，各地有關租賃的支持鼓勵政策頻出、各方資本力量踴躍進入，這既是租賃市場的幸事，但確實也滋生了一些風險，需要政府、開發商等未雨綢繆、理性規劃。
作為政府層面，要防止中介機構或“二房東”打著“租賃風口來了”的旗號，哄抬租金、操縱市場、人為制造緊張氣氛。因此需要職能部門持續開展執法檢查、嚴厲打擊違法行為，避免租金非理性上漲。
此外，要謹防一些人將銀行的低息租房貸款挪為他用，防止政策引發動機不純的“二房東”借機囤房炒租。日前，證監會、住建部聯手推進住房租賃資產證券化，使得尚處微利的租賃機構看到了使用低成本資金的希望。此前，也有部分金融機構針對租房者推出低利率的信貸產品。這些舉措，有利于降低租房市場上供求兩端的資金壓力，使長租更易實現。制度創新當然值得鼓勵，但也要注意扎緊籬笆，防止政策引發“二房東”借機囤房炒租。
炒房危害大，炒“租”同樣如此。如果“租”因為炒的緣故而泡沫滋生，那就完全違背了“租購并舉”的本義。在鼓勵、支持、壯大租賃市場的當下，需要政府、開發商以及租戶自身多根預防風險的弦。
