本期主持人 董捷

本期嘉賓 王英 阿蔣

主持人：去年5月，國家住建部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見。《意見稿》明確，國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。這一年來，蘇州也在發展租賃房市場的道路上不斷探索。但是我們也要看到，目前的租賃市場還未走向成熟，市場中的租賃方以個人房東和中介“二房東”為主。所以，今天，我們就來聊聊租房市場中面臨的“成長煩惱”。

王英：前段時間有媒體發布數據，目前我國出租房約有1億套，80%為個人出租，20%為二房東，品牌公寓企業總占有率低于5%。也就是說，當前房屋租賃市場的供應主體仍以品質參差不齊的民宅為主。

阿蔣：是的，這種結構也造成了目前房屋租賃市場的各種問題。當前租房市場機制發育不健全有很多表現，比如合同不報備，產生糾紛時協調困難，而租客處于弱勢位置，受“欺侮”的情況廣泛，維權艱苦;再比如群租等問題突出，租客普遍沒有平安感：房東漲租、租期隨便性大，二房東現象屢禁不絕等等。

主持人：隨著人們對租住環境要求越來越高，亂象叢生的傳統分散式租房市場已經無法滿足年輕人對居住品質的需求，加大市場上品質公寓的供給量顯然是當務之急。

王英：現在長租公寓主要有兩種商業模式：一是房地產開發商自持物業從事租賃;二是租賃企業通過對舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場。規模化、專業化租賃企業近年來正異軍突起。但這又牽涉到一個問題，就是改造項目很難獲得消防驗收。

阿蔣：這是因為由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和酒店類似。這就導致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店，有的歸為“出租屋”不用驗收，標準不清，給建設、運營增加了不確定性。

主持人：也就是說，現在市場上存在的租住方式，無論是小區民宅還是老舊辦公樓、廠房改造宿舍，利用自有閑置房源進行改造和自我管理，均存在安全隱患、管理混亂、品質沒有保障等問題。這種情況是怎么造成的呢?

王英：這個問題的主要原因是國家層面對可從事長租公寓行業的相關房產物業屬性沒有明確，在實際操作中有可能引發后續一系列公安消防問題。想要解決這個問題，得盡快出臺長租公寓消防驗收標準，從使用用途考慮，可以以住宅消防標準為基礎制定，同時結合租房人員流動性相對住宅更大的實際經營特點，建議在住宅標準上強化消防自動報警系統等硬件，提升物業的防火能力。

阿蔣：更重要的是，公共服務還得實現“租購同權”。如果租房也能跟買房一樣，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務，租賃市場的未來將不可限量。

主持人：非常感謝兩位的分享。關于租賃市場那些“成長的煩惱，我們今天就分享到這里。”

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