根據國家住建部“整頓規范房地產開發銷售中介行為”電視電話會議精神和我市“整頓規范房地產市場工作會議”要求，日前我市出臺了《關于集中開展全市房地產市場聯合專項整治的方案》，要求市住建局、市場監督局、物價局聯合開展專項整治行動，嚴肅查處違法違規行為，曝光典型案例，維護房地產市場穩定。記者請市住建局工作人員對這一方案進行了解讀。

關鍵詞一 整治對象

全市房地產開發企業與房地產經紀機構(含房地產銷售公司)。

關鍵詞二 整治安排

1.自查自糾階段。

各房地產開發企業、房地產經紀機構對照檢查內容進行自查，填寫《太倉市房地產市場專項檢查表》(見附件)，及時發現和整改自查中發現的問題，形成書面報告。

2.全面檢查階段。

全面檢查共分兩個階段。第一階段由市住建局、市場監督局、物價局組成專門的檢查小組，根據收集匯總的自查情況表，通過現場檢查、合同抽查、投訴受理及查處等方式，對房地產銷售行為進行全面檢查和治理。嚴肅查處違法違規行為，曝光典型案例。

第二階段由各局組織對我市房地產開發企業和經紀機構檢查、抽查結果開展“回頭看”，在匯總第一階段檢查情況同時要重點對整改企業進行整改復查，對在此期間仍有發現違法違規情況的房地產企業、房地產經紀機構及經紀人員要作為典型案例進行通報，對符合行政處罰的要從嚴從重處罰、記入誠信檔案、暫停網簽、直至取消中介備案清出中介服務行業。

對檢查過程中發現的需由稅務、金融、公安等其他行政主管部門進行依法處置的，由市住建局匯集相關材料后移送相關部門進行查處。

3.總結提升階段。

檢查情況進行分析總結，進一步鞏固整治成果，繼續完善相關房地產政策執行措施，維護房地產市場穩定。

解讀一：市住建局重點檢查什么?

一、針對房地產開發企業及銷售代理機構檢查內容

1.未取得預售許可證，以辦理會員卡、認購、團購、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質費用。

2.已經取得預售許可的房地產開發項目，房地產開發企業未在10日內一次性公開全部準售房源。

3.以“內部認購”、雇人排隊、公布虛假銷控表等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍，故意宣傳訂不到房需找關系等方式惡意炒作、哄抬房價。

4.銷售人員與中介機構或個人串通炒賣房號賺取差價，或對外宣傳可以“改合同”等形式炒賣已售商品房。

5.房地產開發企業委托房地產經紀機構代理銷售商品房未簽訂委托協議;房地產經紀機構委托其他經紀機構代理銷售商品房的，委托協議未經房地產開發企業確認。

6.受托房地產中介機構在代理銷售商品房時以“電商團購”等名義向購房人收取傭金以外的其他費用。

7.房地產開發企業或銷售代理機構在銷售商品住房時未對購房人是否符合購房資格進行審查，向不符合條件的購房人出售商品住房并收到定金、購房款等行為。為不符合購房條件的客戶代繳社保、個稅，進行不正當收費。

8.銷售現場是否按要求規定對《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》、動態樓盤表、限購政策、代理銷售機構中介備案證和委托代理證明文件等內容進行公示。

9.是否違規為購房者提供“首付款”等金融服務。

二、針對房地產中介服務機構的檢查內容

1.發布虛假房源信息、不實價格信息招攬業務，誘騙消費者。

2.是否嚴格執行限購、限貸政策，是否存在違規為不具備購房資格的購房者騙取購房資格的行為。

3.未在經營場所醒目位置標明房地產中介服務項目、服務內容。

4.強制提供代辦服務、捆綁收費或代收評估服務費賺取差價。

5.未經當事人同意，擅自通過網簽系統簽訂中介服務合同或進行交易合同網上備案。

6.對交易當事人隱瞞真實房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價。

7.侵占或挪用交易資金。

8.中介機構及其分支機構未按規定到所在市、縣房產行政主管部門備案。

9.為不具備網簽資格的“黑中介” 、“灰中介” 提供存量房合同網上備案機會，代簽網簽合同服務。

10.誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”，低報成交價格，幫助或唆使交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠。

11.通過互聯網提供房地產中介服務的機構，未按規定到服務覆蓋地的市、縣房產行政主管部門備案。

解讀二：市市場監管局重點檢查什么?

一、在規范商品房買賣行為方面，重點檢查下列行為：

1.合同對房屋質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋產權辦理等問題規定不明確，特別是通過補充協議添加明顯對消費者不公平的條款;

2.對雙方違約的責任規定不平等，對房地產企業的規范措施和違約懲罰措施明顯寬松于消費者;

3.利用格式合同設置霸王條款規避自身責任，損害消費者權益的行為。

二、在強化房地產廣告管理方面，重點查處下列違法違規廣告行為：

1.房地產項目未取得預售或者銷售許可證，發布房地產預售、銷售廣告的行為;

2.未經登記擅自發布戶外房地產廣告的行為;

3.房地產廣告中含有升值或投資回報承諾內容的行為;

4.房地產廣告中含有對有關房地產項目內容虛假違法宣傳的行為。

三、嚴厲查處房地產工程建設質量方面違法行為。重點查處違法分包、轉包建筑工程中的無證無照等違法行為;加強對建筑材料和裝飾裝修材料經營者的監管，嚴厲打擊房地產建筑用材以次充好、摻雜使假的違法案件。

四、規范房地產經營秩序，嚴厲打擊房地產市場的不正當競爭行為。特別是房地產企業經營者與相關行業之間存在的商業賄賂行為和強制交易、附加不合理條件等不正當競爭行為，嚴厲打擊土地出讓、工程招投標方面存在的商業賄賂等行為。

五、加強對房地產中介市場的監管。重點查處利用格式合同條款損害消費者利益的違法行為，無證無照經營、超范圍從事房產中介等違法行為。

解讀三、市物價局重點檢查什么?

1.是否在商品房交易場所的醒目位置，放置商品房預(銷)售許可證、樓盤預售方案相關信息、標價牌、價目表或者價格手冊;

2.是否在項目取得預售許可證后，10日內一次性公開對外銷售全部房源;

3.實際銷售價格是否高于申報備案價格;

4.是否按規定實行“一套一標”;

5.標價信息是否齊全，有沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費項目，如容積率、綠化率、車位配比率及前期物業服務費等相關信息和收費;

6.是否標示已售商品房成交情況信息;

7.是否在標價和公示的收費之外加價銷售，另行收取未予標明的費用;

8.是否存在虛假折扣、虛假優惠，或者利用虛假信息、模糊語言、容易使人誤解的方式進行價格欺詐的行為;

9.其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為。