□本報記者 劉興中 李怡瑋

進入4月份，當談起港城房產單價達到每平方米1.5萬元時，似乎大家已經習以為常，在二手房市場上，中聯皇冠、皇家首座等幾個地段、學區較好的小區每平方米單價甚至達到1.8萬元，還出現了有房東直接喊到了單價2萬元的現象。

就港城房產市場實際情況來看，3月份的樓市“小陽春”讓張家港的房產市場從2016年的快速去庫存直接步入了反彈上升通道。匯金中心二期開盤更是成為了今年房價的一個風向標，本地房產市場從去年的剛需為主轉向了投資、剛需平分秋色的市場主基調，隨著外來房產投資客的不斷涌入和本地購房者的投資需求釋放，港城房產市場再度掀起了一股投資熱潮。

上周，記者走訪了市區及城郊幾個在售樓盤了解到，當前市場上存在的投資需求分外來投資客戶和本地投資客戶兩種，外來投資需求更多傾向于低總價、小面積的產品，本地投資需求則傾向地段、產品好的中高端一手房項目，房產投資需求的不斷釋放給第一季度的港城房產帶來了熱度，助推了市場的發展。

一樓盤的銷售經理對記者介紹，外來投資客涌入港城樓市是從2016年第三季度開始的，當時周邊上海、南通、蘇州、昆山等地的投資客紛紛涌入，帶動了鳳凰溫泉逸墅、湖畔御園、塘橋御景天成、大新望江水岸、合興玖隆花苑、龍庭華府、塘市新瓏灣等多個城郊和鎮區的一手房項目快速去化，也給房價帶來了推動作用。

到底是什么原因讓這些外來投資客短時間內集中涌入港城房產市場?上周末，記者在一鄉鎮樓盤遇到的一位上海客戶道出了其中原委。

當天下午，中介渠道商帶著由300多位上海客戶組成的看房團正在看房，一位購買了兩居室的張先生告訴記者，在上海好的地段房價每平方米都要七八萬元了，張家港離上海又近，未來高鐵通了更是拉近了距離，張家港城市規劃這么漂亮，看到這里房價每平方米六七千元肯定動心，以后房價漲了能賣就賣掉，賣不掉自己退休了過來住住也未嘗不可。

周邊一二線城市的房價高企加上限購限貸的調控，讓手頭有部分閑錢的投資客紛紛把投資目光轉向周邊三四線城市，就如當初上海買不起就買蘇州、昆山、太倉，蘇州買不起，買無錫，后續再轉向常熟、張家港、江陰等城市，這種大城市樓市資金梯度轉移，中小城市接力的現象正是中國樓市不斷發展的一個縮影。

大城市的購買需求外溢形成了外來投資客的增加，那么又是什么原因導致了港城本地投資需求的迸發呢?

在張家港從事二手房近20年的友邦置業董事長張明昌對記者表示，張家港房產市場在2013年達到了市場的高峰，隨后的2014、2015年受調控影響，進入樓市調整期，投資需求一度被抑制，2016年快速去庫存則形成了近20年來新房、二手房成交最多的年份。進入2017年，一度被壓抑的投資型購房需求受外來投資需求的帶動，在第一季度集中釋放，也就形成了當前市場上本地投資型購房需求不斷增強的現象。

“有別于外來投資客以低總價、小面積為主的需求，本地房產投資客戶則傾向中高端產品，港城本地的投資客其實還是由改善型需求被激發出來的，部分市民原本就準備換套地段、配合、產品更好的房子，看到房價的上升，與其等以后漲了再買，不如趁現在趕緊先買一套。”張明昌對記者說，從他們20多個門店統計來看，中高端的小區和學區房是目前投資客戶青睞的房源。

張家港市房地產業協會秘書長黃志祥表示，房產投資需求的釋放對整個市場有“鯰魚效應”，在改變原先的市場環境時，對普通購房者也有刺激作用。房產投資是個周期比較長的行業，受政策和市場環境影響較大，不管是投資的還是自住型購房者，要對自己的購房需求有一個理性的判斷，要在對的時間買準對的房子。