蘇州出臺樓宇十條，促進新興服務業與先進制造業深度融合

發展垂直經濟，如何增添億元樓宇？

□蘇報記者 張帥

樓宇經濟是城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，呈現出新的產業集聚和集群發展模式，是城市都市產業轉型的重要載體。隨著空間、資源、環境約束趨緊，蘇州作為產業大市，正加快建設數字經濟時代產業創新集群，向立體空間要效益、促進產業集群化發展是一條必由之路。

日前，蘇州市政府正式出臺《關于促進樓宇經濟高質量發展的實施意見》，針對樓宇品質開發、樓宇運營提升、樓宇企業培育、樓宇產業招引、專業特色樓宇打造、存量樓宇改造、億元樓宇培育、樓宇監測評價、政務服務優化、樓宇黨建引領等十個方面推出支持舉措，被稱為蘇州樓宇十條。

蘇州市發改委相關負責人向記者介紹，與一線城市相比，蘇州樓宇經濟還存在一定差距。蘇州樓宇十條針對痛點、難點問題，全面激勵，提升現代都市垂直空間綜合產出，從增量拉動和存量優化兩方面同時發力，打造一批縱向布局、垂直集聚的新興服務業高端樓宇，促進新興服務業與先進制造業深度融合，使樓宇經濟成為提升城市空間、產業、功能、形態的重要抓手和強力支撐。

蘇州目標：打造成為長三角樓宇經濟高地

據統計，自2009年起，蘇州商務辦公樓宇市場供應量年均增長17.4%，增長率最高的年份達到31%。目前全市共有單體面積1萬平方米以上的商務辦公樓宇347幢，合計商務辦公面積1450萬平方米。

引人注目的是，蘇州工業園區憑借超前的服務理念和靈活創新的管理機制，成為蘇州樓宇經濟發展的樣板示范，樓宇數量、面積方面明顯領先，分別占全市的26.2%和26%。自從金雞湖商務區設立以來，優質的億元樓宇緊跟產業步伐大量涌現，其中，湖西CBD和湖東CWD兩大板塊甲級寫字樓密度最高、發展水平最高。

全市已形成了以蘇州工業園區為主要核心，其余各板塊共同發展的樓宇經濟板塊格局。

總的來看，蘇州的億元樓宇還是太少了。蘇州市發改委相關負責人介紹，樓宇經濟具有高密度、高產出、高效率的鮮明特征，是現代都市經濟最具活力和發展潛力的組織形態，對加速高端服務業集聚、推動產業結構轉型、提升城市整體品質形象，都具有十分重要的意義，為土地資源稀缺地區的經濟轉型升級和產業提質增效提供了解決方案。

蘇州樓宇十條，主要目標是聚焦樓宇經濟質效提升，大力推進五個一批建設：到2025年，新建一批高品質高標準商務樓宇，提升一批產權分散產出較低的存量樓宇，打造一批億元以上高產出樓宇，培育一批總部經濟、專業服務集聚明顯的特色樓宇，引進培育一批招商能力強、管理水平高的金牌樓宇運營商，推動全市樓宇經濟發展質效整體躍升，把蘇州打造成為長三角地區重要的樓宇經濟高地。

全過程提高垂直開發區產出效益

蘇州樓宇十條，條條干貨，指向現實存在十個痛點問題。因此，新政一出臺，引起社會各界廣泛關注。

與一線城市相比，蘇州樓宇經濟普遍存在功能定位不明、產業集聚度較低、同質化競爭嚴重等問題。例如，中心城區的樓宇產品普遍缺乏明確定位，又未能充分挖掘自身文化優勢，優質區位的資產利用效率較低，市場需求得不到合理滿足，空置率長期處于20%左右，租金水平難以提升。

據不完全統計，蘇州純自持的甲級寫字樓僅占整體辦公產品的15%至20%，且套均面積偏低。以2021年為例，蘇州寫字樓產品銷售前十的項目中，僅有1個為整棟銷售，而套均面積小于1000平方米的項目高達7個，同期上海寫字樓整棟面積成交比重高達58%。

由于蘇州的存量樓宇普遍存在產權分散、產品老舊、物業管理低效等問題，導致只能通過不斷下調租金來提升市場競爭力，且客戶結構復雜，優質客戶流失嚴重，單純的市場化模式無法實現存量樓宇的資源整合與品質提升。

當然，蘇州從來不缺標桿和模范。蘇州工業園區涌現一批億元樓宇，各方面的表現都很亮眼，成績最為優異。

經過多年發展，蘇州工業園區的樓宇經濟發展模式由地產驅動轉向產業驅動，由市場自主化發展演變成政府及業主協同發展模式。蘇州工業園區金雞湖商務區集聚了1300余家金融及準金融機構、200家高端專業服務機構、50家全國百強及46家總部類企業，2021年實現納稅總額近150億元，獲評2020中國樓宇經濟領軍發展城區稱號。

瞄準國際國內一流建設標準，蘇州樓宇十條堅持專業化、高端化管理理念，以城市共建商思維，鼓勵引進全國知名商業地產開發企業參與開發建設高品質樓宇，并主導后續樓宇運營。結合各地產業特色，在重點區域打造若干個總部經濟產業園、上市企業產業園、特色專業服務業集聚區等，對符合條件的，給予用地支持。支持國內外知名總部企業、上市企業、龍頭骨干企業等在蘇獨立或聯合建設辦公樓宇，符合條件的，享受相關用地支持。

蘇州樓宇十條支持各地采取定向代建、先租后購等方式，開發建設一批高品質樓宇。各地要嚴格按照規劃導向，開展樓宇規劃、產業業態監管，對成效明顯的地區，市級給予相應支持。在出讓土地時，對于商業地產中商務辦公部分，各地應明確開發商的自持比例，并科學設定銷售單位，原則上以整層或不低于1000平方米作為最小銷售單位。

空間+產業+運營響應產業轉型需求

當前，蘇州樓宇經濟在金雞湖商務區等優質板塊的帶動下，已經從單純提供空間的1.0階段、空間+配套+服務的2.0階段，發展到空間+產業+運營的3.0階段。

因此，蘇州樓宇十條著眼于引進總部企業、聚焦新興服務業招商、打造專業特色化樓宇、推進樓宇產業規模發展，構建區域集中、產業集聚、企業集群、功能集成的新型樓宇經濟發展格局。

蘇州樓宇十條引導各地打造符合產業方向的一樓宇一特色專業樓宇，支持樓宇運營主體開展二次招商，構建特色樓宇產業生態。對專業特色企業使用面積超過樓宇總面積50%的特色樓宇，各地可根據實際情況，給予樓宇運營主體一定的運營補貼。推動樓宇向服務業集聚區提檔升級，支持樓宇突出專業主題，推進高端服務業空間上垂直集聚，打造服務業垂直開發區。每年推進建設一批市級法律服務、會計審計服務、知識產權服務等專業特色樓宇，符合條件的，給予一定獎勵。推薦符合條件的特色化專業樓宇申報省級現代服務業高質量發展集聚示范區，爭取省級專項資金支持。

蘇州樓宇經濟從空間+配套+服務的2.0階段向空間+產業+運營的3.0階段轉型升級，與蘇州產業經濟轉型升級聲聲呼應、絲絲入扣。蘇州樓宇運營專家、蘇州施沃特資產管理有限公司總經理薛建明認為，蘇州新興服務業與先進制造業深度融合，樓宇圍繞產業做支撐，以產業發展規劃片區和樓宇的開發運營，以產業集聚引領樓宇招商，以產業運營升級樓宇傳統運營，實現樓宇資產和產業的共同發展。

存量樓宇整合提升難度較大，主要原因是以往樓宇開發建設與管理運營存在差距，業態集聚和產業互動不明顯，數字化服務缺失。因此，蘇州樓宇十條鼓勵存量樓宇有序推進樓宇整體運營、加快智能化改造和數字化場景建設，建立新的樓宇評價和監測體系，是探索樓宇轉型升級新路徑，也是業界公認的一條良策。